En este post encontrarás respuesta a las preguntas más frecuentes sobre el pacto de arras en el contrato de compraventa y conocerás la nueva herramienta de contratación y pagos de la Abogacía Española que te permitirá celebrar un contrato de arras y pagarlas, de móvil a móvil y con plena seguridad.
Regulación
El Código Civil en su artículo 1.445 define el contrato de compraventa como “…aquel en que uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente.” A continuación, en el artículo 1.454 establece “Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.”
¿Qué son las arras?
De dicha regulación se desprende que, las denominadas arras penitenciales, son un pacto que las partes incluyen en un contrato privado de compraventa en virtud del cual se autorizan recíprocamente a desistir de este. Con ellas, cualquiera de los contratantes puede desligarse del contrato unilateralmente, por su sola voluntad, y sin que la otra parte pueda exigir el cumplimiento ni cualquier clase de indemnización. Por tanto, el comprador puede desistir perdiendo la cantidad entregada en concepto de arras y el vendedor devolviendo la misma cantidad duplicada. Este pacto solo es aplicable cuando esté expresamente recogido en el contrato.
¿Qué clases de arras existen?
A pesar de que las arras penitenciales son las únicas reguladas por el código civil, la jurisprudencia considera que las arras constituyen una figura jurídica más amplia cuya clasificación dependerá de la finalidad que las partes pretendan darle a la entrega de dinero.
- Cuando las partes en un contrato de compraventa no se autoricen recíprocamente, a desistir del contrato y pacten la entrega del comprador al vendedor de una cantidad a cuenta del precio convenido, como prueba de la celebración del contrato, sin que tal entrega tenga una función de garantía de cumplimiento del contrato, tal entrega tendrá la consideración de arras confirmatorias. Si llegado el momento el comprador no paga el resto del precio o el vendedor no entrega la cosa, el perjudicado puede escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución del contrato, con resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos.
- Si la entrega se hace con el propósito de garantizar el cumplimiento del contrato, sustituyendo la indemnización de daños y perjuicios, pero sin autorizar el desistimiento tal entrega tendrá la consideración de arras penales. Es decir, si el comprador incumple, el vendedor puede optar entre retener las arras en concepto de indemnización de daños y perjuicios o bien exigir el cumplimento. Si es el vendedor quien incumple, el comprador podrá optar entre exigir el cumplimiento o recuperar las arras duplicadas. La cuantía de las arras opera por tanto como una especie de cláusula penal, de modo que la indemnización de daños y perjuicios se concreta en ese importe, aunque siempre sujeto a la facultad moderadora de los tribunales.
Solo las arras penitenciales autorizan para desistir del contrato. Tanto las arras confirmatorias como las penales obligan a las partes a cumplir lo estipulado. La única diferencia entre éstas dos modalidades de arras es que, en caso de incumplimiento, la indemnización de daños y perjuicios tendrá que establecerla el juez en caso de las confirmatorias, mientras que en las penales se concretará en principio en el importe de las arras.
Será, por tanto, la voluntad de las partes la que determine el objetivo de la entrega peno si no consta en el contrato expresamente que se hace en concepto de arras se interpretará que la cantidad entregada es parte del precio.
¿Qué tiene que saber el comprador antes de firmar un contrato de arras?
- Debes pedir una nota simple informativa en el Registro de la Propiedad y comprobar la titularidad del bien y las posibles cargas y gravámenes que pesen sobre el mismo.
- Debes solicitar al vendedor la documentación acreditativa de estar al corriente del IBI, así como de los gatos de comunidad de propietarios
- También debes visitar el inmueble y revisar que te satisfacen sus características y su estado de uso y conservación.
- Es muy importante que las partes comprendan el alcance de las obligaciones asumidas. Si se establece un pacto de arras, para evitar problemas de interpretación, es esencial que en su redacción se indique claramente la modalidad de arras pactada y cuáles son sus consecuencias.
¿Quién se queda con el dinero de las arras?
Si el que se echa para atrás, desistiendo del contrato, es el comprador, las arras se las queda el vendedor, ahora bien, si quién desiste es el vendedor deberá devolver duplicada la cantidad recibida en concepto de arras.
¿Cuánto dinero se da en un contrato de arras?
La ley no estipula la cantidad que el comprador debe entregar en concepto de arras. Mi recomendación es que, si no estás del todo convencido de querer concluir la compra, trates de entregar como señal la cantidad más pequeña posible, y así si decides desistir del contrato perderás menos. Si estás convencido de querer concluir el contrato de compra, trata de pactar la entrega de una cantidad lo más elevada posible ya que así disuadirás al vendedor de desistir del contrato al tener que devolverte el doble.
¿Qué pasa con las arras si no me conceden la hipoteca?
Si eres el comprador y necesitas financiación, pacta en el contrato una cláusula de resolución por falta de financiación en un plazo determinado ya que en caso contrario si no ejecutas el contrato por denegación de la hipoteca se considerará incumplimiento del contrato.
Recuerda que si eres el comprador y decides no seguir adelante con el proceso de venta por no obtener la financiación deberás probarlo para no perder tu dinero.
¿Cómo se pagan las arras?
El pago de la cantidad acordada en concepto de arras debe ser nominativo. Es decir, que, en la transacción, ya sea por transferencia o por cheque, deberá aparecer el nombre de quien recibe el pago y en concepto de qué, para poder acreditar el pago en cualquier momento.
Lo cierto es que todas las modalidades de pago ofrecen inconvenientes: Los pagos en efectivo están limitados por Ley, los cheques conformados son muy costosos y requieren presencialidad en las oficinas bancarias y las transferencias generan desconfianza entre las partes si no se realizan de forma simultanea a la firma del contrato.
El contrato de arras online
Cuando el comprador y el vendedor de un inmueble no pueden firmar el contrato de arras presencialmente y por tanto su pago no se puede realizar de forma simultánea a la firma surgen las desconfianzas para las partes.
Estas tendrán que optar bien por realizar la transferencia de fondos, antes de la celebración de dicho contrato, asumiendo un riesgo el pagador de que el mismo no llegue a celebrarse y se haya hecho un pago indebido, o bien después de su celebración, corriendo un riesgo la contraparte, que puede verse vinculada jurídicamente por un contrato ya perfeccionado a pesar de no haber recibido la cantidad solicitad como pago de las arras.
Pues bien, hoy en día no es preciso confiar en nadie para alcanzar acuerdos privados a distancia y cobrar las arras de forma inmediata y segura gracias a la nueva plataforma de contratación digital y pagos de la Abogacía Española.
Se trata de una herramienta que aúna la operativa de las empresas de firma digital con la operativa de las empresas de pagos.
Esta solución basada en tecnología Smart contracts permite celebrar todo tipo de contratos online condicionando su eficacia jurídica al pago de la cantidad pactada. De manera que el contrato firmado digitalmente por las partes no podrá descargarse de la plataforma hasta que no se verifica el pago.
Pagoscertificados.com emite un certificado acreditativo de la contratación que vinculará el acuerdo de arras firmado por las partes con el pago de las mismas, con un sello de tiempo que confiere integridad al contrato (ya que no puede alterarse desde su firma) y genera un resumen que se deposita notarialmente, resultando una robusta prueba del pago nominativo en concepto de arras por parte de la compradora y suponiendo una alternativa al cheque conformado.
Gracias a esta revolucionaria plataforma, en España, ya es posible celebrar un contrato de arras de móvil a móvil desde ciudades distintas con plena seguridad jurídica. Te invito a conocer la noticia haciendo click aquí.
